Ratgeber für Hausverwaltungen und Vermieter
Betriebskosten: Welche Reinigungskosten sind umlagefähig?
Treppenhaus, Hausmeister, Winterdienst und Garten: welche Kosten Sie über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben dürfen und wo die Grenzen liegen.
Stand: Oktober 2026
Kurz gesagt
- Umlegen geht nur mit Vereinbarung: Der Mietvertrag muss festlegen, dass der Mieter Betriebskosten trägt.
- Umlagefähig sind laufende Kosten, zum Beispiel Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst und der Hausmeister für laufende Arbeiten.
- Nicht umlagefähig sind Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung und einmalige Reinigungen.
- Hausmeisterrechnungen aufteilen: Der Anteil für Reparaturen und Verwaltung muss herausgerechnet werden.
- Wirtschaftlich bleiben: Umlegen dürfen Sie nur angemessene Kosten.
Die Grundregeln
Mieter tragen Betriebskosten nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 BGB). Welche Kosten dafür überhaupt in Frage kommen, regelt die Betriebskostenverordnung.
Betriebskosten sind Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den normalen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Ausdrücklich keine Betriebskosten sind:
- Verwaltungskosten, also Hausverwaltung, Aufsicht und Geschäftsführung,
- Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen und die Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung oder Witterung.
Außerdem gilt das Gebot der Wirtschaftlichkeit: Umlegen dürfen Sie nur Kosten in angemessener Höhe. Wer ohne Not einen deutlich überteuerten Dienstleister beauftragt, riskiert Streit über die Abrechnung.
Was ist umlagefähig?
| Leistung | Umlagefähig? |
|---|---|
| Reinigung von Treppenhaus, Fluren, Keller, Dachboden, Waschküche und Aufzugskabine | Ja§ 2 Nr. 9 BetrKV |
| Fenster in gemeinsam genutzten Bereichen, etwa im Treppenhaus | In der Regel ja§ 2 Nr. 9 BetrKV |
| Gehwegreinigung und Winterdienst durch eine Firma | In der Regel ja§ 2 Nr. 8 BetrKV |
| Gartenpflege, Spielplatz, eigene Wege und Zufahrten | Ja§ 2 Nr. 10 BetrKV |
| Hausmeister für laufende Arbeiten wie Kontrollgänge und Reinigung | Ja§ 2 Nr. 14 BetrKV |
| Hausmeister für Reparaturen und Verwaltung | Nein§ 2 Nr. 14, § 1 Abs. 2 BetrKV |
| Einmalige Grundreinigung, etwa nach Sanierung oder Umbau | In der Regel nein§ 1 Abs. 1 BetrKV |
| Reinigung innerhalb einzelner Wohnungen | Nein§ 2 Nr. 9 BetrKV |
„In der Regel“ heißt: Es kommt auf den Einzelfall und den Mietvertrag an. Im Zweifel lohnt sich ein Blick in aktuelle Urteile oder eine Rückfrage bei einem Fachanwalt oder dem Haus- und Grundbesitzerverein.
Sonderfall Hausmeister
Beim Hausmeister passieren die meisten Fehler in der Abrechnung. Umlagefähig sind Vergütung und Sozialbeiträge für seine laufenden Arbeiten, etwa Kontrollgänge, kleine Pflegearbeiten, Reinigung, Winterdienst oder die Betreuung der Mülltonnen.
Nicht umlagefähig ist alles, was Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Verwaltung betrifft. Erledigt der Hausmeister beides, muss die Rechnung aufgeteilt werden.
Wichtig außerdem: Was der Hausmeister erledigt, darf nicht noch einmal unter einer anderen Position abgerechnet werden. Reinigt er das Treppenhaus selbst, können Sie nicht zusätzlich Kosten für eine Reinigungsfirma für dieselbe Arbeit ansetzen.
Tipps für eine saubere Abrechnung
- Leistungen getrennt beauftragen: Lassen Sie sich Reinigung, Winterdienst, Gartenpflege und Reparaturen als eigene Positionen anbieten. Dann ist die Aufteilung später einfach.
- Leistungsverzeichnis anlegen: Halten Sie fest, was wie oft gemacht wird. Das hilft bei Rückfragen von Mietern.
- Angebote vergleichen: Ein Vergleich zeigt, dass die Kosten angemessen sind, und schützt Sie beim Gebot der Wirtschaftlichkeit.
- Mietvertrag prüfen: Stehen alle Betriebskostenarten drin, die Sie umlegen wollen? Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung ist üblich.
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Häufige Fragen
Sind Kosten für die Treppenhausreinigung umlagefähig?
Ja. Die Reinigung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller und Aufzugskabine gehört nach § 2 Nr. 9 BetrKV zu den Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht.
Kann ich die Kosten für den Hausmeister komplett umlegen?
Nicht immer. Umlagefähig ist der Teil für laufende Arbeiten wie Kontrollgänge, Reinigung oder Winterdienst. Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltungsaufgaben müssen herausgerechnet werden.
Ist eine einmalige Grundreinigung umlagefähig?
In der Regel nicht. Betriebskosten sind nur Kosten, die laufend entstehen. Eine einmalige Reinigung, etwa nach einer Sanierung, trägt der Vermieter.
Gehört der Winterdienst zu den Betriebskosten?
In der Regel ja. Der Winterdienst auf Gehwegen wird meist als Teil der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV abgerechnet, auf eigenen Wegen und Zufahrten auch über die Gartenpflege oder den Hausmeister.
Was passiert, wenn der Mietvertrag nichts zu Betriebskosten sagt?
Dann kann der Vermieter die Kosten nicht umlegen. Mieter tragen Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist.
Gilt das auch für Gewerbemietverträge?
Bei Gewerberäumen gibt es mehr Spielraum. Dort zählt vor allem, was im Mietvertrag steht. Die Betriebskostenverordnung dient dann oft als Orientierung.
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Quellen: Betriebskostenverordnung (BetrKV) §§ 1 und 2, Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556. Dieser Ratgeber fasst die Regeln verständlich zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung.
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