Ratgeber für Hausverwaltungen und Eigentümer
Hausmeisterservice: Aufgaben, Checkliste und Grenzen
Ein guter Hausmeister merkt Probleme, bevor sie teuer werden. Welche Aufgaben dazugehören, in welchem Turnus und wo die Grenzen liegen.
Stand: Oktober 2026
Kurz gesagt
- Kernaufgaben: Kontrollgänge, Ordnung und Sauberkeit, Mülltonnen, Außenanlagen, Winterdienst und kleine Arbeiten.
- Nicht seine Sache: Arbeiten an Strom, Gas und Heizung sowie Verwaltungsaufgaben.
- Feste Checkliste nach Turnus macht die Leistung prüfbar und dient als Nachweis im Schadensfall.
- Umlagefähig sind die laufenden Arbeiten, nicht Reparaturen und Verwaltung.
Was gehört zu den Aufgaben?
Ein Hausmeisterservice übernimmt die laufende Betreuung eines Gebäudes. Er ist Augen und Ohren der Hausverwaltung vor Ort: Er hält Haus und Außenanlagen in Ordnung, erkennt Mängel früh und meldet sie, bevor aus einer kleinen Störung ein teurer Schaden wird.
Welche Aufgaben im Einzelnen dazugehören, legen Eigentümer oder Verwaltung im Vertrag fest. Die folgende Checkliste zeigt, was sich in der Praxis bewährt hat.
Checkliste nach Turnus
| Turnus | Aufgaben |
|---|---|
| Bei jedem Einsatz | Kontrollgang durch Haus und Außenanlagen, Beleuchtung prüfen, Eingang und Müllplatz in Ordnung bringen, Auffälligkeiten melden |
| Wöchentlich | Mülltonnen zur Abholung bereitstellen und zurückstellen, Gehwege und Zugänge fegen, Briefkastenanlage und Klingeln prüfen |
| Monatlich | Keller, Dachboden und Technikräume kontrollieren, Fluchtwege prüfen, Leuchtmittel tauschen |
| Saisonal | Laub im Herbst, Winterdienst bei Schnee und Glätte, Rasen und Hecken im Sommer, Dachrinnen und Abläufe nach Sturm prüfen |
| Jährlich | Begehung mit der Hausverwaltung, Termine für Wartungen durch Fachfirmen koordinieren |
Wo die Grenzen liegen
- Strom, Gas und Heizung: Arbeiten an diesen Anlagen gehören in die Hand von Fachbetrieben. Der Hausmeister erkennt Störungen, meldet sie und sorgt dafür, dass die Handwerker ins Haus kommen.
- Größere Reparaturen: Sie sind Sache von Handwerkern. Der Hausmeister kann kleine Arbeiten übernehmen, etwa eine lose Schraube festziehen oder ein Leuchtmittel tauschen.
- Verwaltung: Abrechnungen, Mietverträge und Mahnungen bleiben bei der Hausverwaltung.
Kosten und Umlage
Die Kosten für den Hausmeister gehören nach § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung zu den Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht.
Ausgenommen sind die Anteile für Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung. Übernimmt der Hausmeister auch solche Arbeiten, muss die Rechnung aufgeteilt werden. Mehr dazu im Ratgeber zu den umlagefähigen Reinigungskosten.
Worauf Sie beim Vertrag achten sollten
- Leistungsverzeichnis mit Turnus: Was wird wie oft gemacht? Je genauer, desto weniger Missverständnisse.
- Feste Ansprechpartner: Ein Hausmeister, der das Objekt kennt, arbeitet schneller und sieht mehr.
- Vertretung: Wer kommt bei Urlaub und Krankheit?
- Dokumentation: Kontrollgänge mit Datum festhalten. Das hilft bei Fragen von Bewohnern und als Nachweis bei der Verkehrssicherung.
- Getrennte Positionen: Umlagefähige und nicht umlagefähige Leistungen getrennt ausweisen lassen.
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Häufige Fragen
Was macht ein Hausmeisterservice?
Er kümmert sich um die laufende Betreuung eines Gebäudes: Kontrollgänge, Ordnung und Sauberkeit, Mülltonnen, Außenanlagen, Winterdienst und kleine Arbeiten. Mängel meldet er an die Hausverwaltung, die dann Fachfirmen beauftragt.
Darf ein Hausmeister Reparaturen an Strom oder Heizung machen?
Arbeiten an Strom-, Gas- und Heizungsanlagen gehören in die Hand von Fachbetrieben. Der Hausmeister kann Störungen erkennen, melden und den Zugang für die Handwerker organisieren.
Sind die Kosten für den Hausmeister umlagefähig?
Zum großen Teil ja, nach § 2 Nr. 14 der Betriebskostenverordnung. Nicht umlagefähig sind die Anteile für Reparaturen, Instandhaltung und Verwaltung. Die Rechnung sollte deshalb aufgeteilt sein.
Wie oft kommt ein Hausmeister?
Das legen Sie im Vertrag fest. Üblich sind ein oder mehrere feste Termine pro Woche, dazu Einsätze bei Bedarf, etwa bei Schnee oder nach einem Sturm.
Was sollte im Hausmeistervertrag stehen?
Ein Leistungsverzeichnis mit Aufgaben und Turnus, die Erreichbarkeit, Vertretung bei Urlaub und Krankheit, die Dokumentation der Einsätze und eine klare Trennung von umlagefähigen und nicht umlagefähigen Leistungen.
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Quellen: Betriebskostenverordnung (BetrKV) § 1 Abs. 2 und § 2 Nr. 14. Die Checkliste beruht auf unserer Erfahrung aus der Praxis und wird für jedes Objekt individuell angepasst. Dieser Ratgeber fasst die Regeln verständlich zusammen und ersetzt keine Rechtsberatung.
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